宣城市人民政府辦公室

關于印發全面推進城鎮老舊小區改造工作

實施方案的通知

宣政辦〔2021〕18號

各縣、市、區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

現將《全面推進城鎮老舊小區改造工作實施方案》印發給你們，請認真貫徹實施。

                            宣城市人民政府辦公室

  2021年12月22日     

（此件公開發布）

全面推進城鎮老舊小區改造工作

實施方案

為深入貫徹習近平總書記考察安徽重要講話指示精神，全面推進城鎮老舊小區改造工作，根據《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）《安徽省人民政府辦公廳關于印發全面推進城鎮老舊小區改造工作實施方案的通知》（皖政辦〔2020〕21號）等精神，結合我市實際，制定本實施方案。

一、工作目標

 （一）目標任務

到2022年，各地形成較完備的城鎮老舊小區改造制度框架、政策措施和工作機制。到“十四五”末，2000年底前建成的老舊小區應改盡改；有條件的縣（市、區），力爭完成2005年底前建成的老舊小區改造任務。

 （二）改造范圍和改造內容

1.對2000年底前建成的老舊小區進行重點改造，支持提質改造，鼓勵提前改造。重點改造建成于2000年底前，基礎設施和公共服務設施老舊缺失，居民改造意愿強烈的城市、縣城（城關鎮）住宅小區。提質改造，是將已按照地方有關規定實施基礎類改造的小區，在改造內容不重復的前提下，對房屋、小區環境、配套設施等進行改造、完善和提升。支持對小區內危險房屋進行治理。提前改造，是鼓勵有條件的地區，在對重點改造小區做到應改盡改前提下，提前對2005年底前建成的老舊小區進行改造。

2. 按基礎類、完善類、提升類，合理確定改造內容，鼓勵同時進行跨類型改造。實施基礎設施應改盡改。挖掘小區、片區內空間資源，整合周邊零星碎片化土地，利用包括機關企事業單位、國有企業空置房屋在內的各種社會資源，在老舊小區內及周邊健全社區養老、托育、醫療、停車場、垃圾分類、體育健身、文化、應急救援站、警務室等公共服務設施和周界防護等智能感知設施，完善家政、助餐、便民市場、便利店等社會服務設施，打造十五分鐘生活圈。

二、工作任務

（一）編制改造專項規劃

各縣（市、區）人民政府要組織開展全面調查摸底，摸清城鎮老舊小區房屋、土地及相關基礎設施、權屬情況、群眾改造意愿、籌資能力、引入社會資本可行性等基本情況，并登記造冊。結合摸底情況和財政承受能力，對照城市總體規劃等，梳理老舊小區周邊空間資源，編制“十四五”城鎮老舊小區改造規劃，建立改造項目庫。

（二）確定年度實施計劃

各縣（市、區）人民政府搭建溝通議事平臺，由基層黨組織引領，街道（鄉鎮）、社區開展主體廣泛、形式多樣、組織有序、實施規范的基層協商。由街道（鄉鎮）牽頭，社區黨組織、居委會組織業主委員會等，充分了解居民需求，確定拆除違法建設、治理開墻打洞、小區改造后物業管理模式（含收費標準、服務標準）、維修資金補建等方案，在改造內容、方式等方面協商達成共識后，縣（市、區）住建部門會同發改、財政部門確定次年度實施計劃，并經縣（市、區）人民政府同意后報市住建、發改、財政部門，可根據實施情況及時對項目庫和實施計劃進行動態調整。

（三）明確改造實施（投資）主體

各縣（市、區）人民政府要嚴格落實屬地責任，統籌考慮實施小區改造及改造后設施運維、后期管理等因素，明確改造項目實施（投資）主體，國有投資公司、縣級住房城鄉建設主管部門或者街道（鄉鎮）等均可作為實施（投資）主體，全面負責老舊小區改造工作。鼓勵社會力量參與老舊小區改造。鼓勵國有實施（投資）主體將財政投入資金作為老舊小區改造資本金，依托改造區域內相關公共服務資源，搭建投融資平臺。實施（投資）主體要負責加強資金籌措、前期準備、項目報建、統籌協調、組織實施、運營維護、后期管理等工作。

（四）協同制定改造方案

各縣（市、區）人民政府要堅持因地制宜、問題導向，進一步加強調查摸底工作，按照“一區一策”的改造要求，從群眾實際需求出發，科學確定老舊小區改造實施方案，并依托溝通議事平臺，由街道（鄉鎮）、社區黨組織牽頭，廣泛征求居民意見，優化確定改造實施方案。在開展拆除違法建設、治理開墻打洞、落實小區改造后物業管理模式等事項后，再啟動改造實施。鼓勵提前實施居民改造意愿強、參與積極性高的小區。

（五）強化專營設施一體改造

老舊小區內入戶端口以外需要改造的供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業經營設施，產權屬于專營單位的，專營單位應當出資改造，與老舊小區改造同步實施。改造后，專營設施產權移交給專營單位，并由專營單位負責維護管理。專營單位的改造計劃，應與縣（市、區）老舊小區改造規劃有效對接，協同推進。在實施過程中，相關單位不得收取進場費等額外費用。通信運營企業在實施改造時要嚴格按照技術規范要求，實行共建共享。應綜合考慮管網更新和擴容增量等要求，科學確定管線改造實施方案，避免改造后重復開挖。鼓勵實施管線“下地”改造，確因空間局促或條件受限無法實施“下地”的，應進行管線規整。管線改造應綜合考慮5G網絡建設、智慧安防、加裝電梯、應急防控、數字化提升等，做好相關硬件設施預留。

（六）加強項目建設管理

按照“誰建設、誰負責”“誰服務、誰負責”原則，落實勘察、設計、施工、監理等項目改造建設各方主體責任，以及單位負責人、項目負責人和有關專業技術人員的終身責任。住建部門要建立適合城鎮老舊小區改造的質量安全監管機制及相關配套制度，實現過程可監督、責任可追溯、績效可量化、群眾滿意度可感知。將老舊小區改造各類審批事項納入工程建設項目審批管理系統監管范圍，組織進行聯合審查、并聯審批，優化項目審批流程，免于施工圖審查，實施“清單制+告知承諾制”，分類簡化施工許可證辦理（施工備案）手續，提升項目審批效率。明確智能安防等建設要求，鼓勵綜合應用物防、技防、人防等措施滿足安全需求。

（七）開展危險房屋整治

房屋所有人對經鑒定的危險房屋，必須按照鑒定機構的處理建議，及時加固或修繕處理。鑒定為D級的危房，需要通過棚戶區改造方式消除安全隱患的，按照城市棚戶區改造政策，優先納入棚戶區改造計劃；對未納入棚戶區改造計劃的，由當地政府組織實施危舊房改造。

（八）堅持改造與管理同步提升

建立健全街道（鄉鎮）、社區黨組織領導下的社區居委會、業委會（物管會）、物業服務企業多方議事協調工作機制，推動建立老舊小區后續長效維護及日常管理工作機制，鞏固提升改造成果。在老舊小區改造前，應確定物業管理實施方案（物業服務標準、收費標準等）；鼓勵以街道（鄉鎮）或社區為單位，將轄區內老舊小區物業服務打捆，擇優選擇物業企業提供服務；鼓勵街道（鄉鎮）或社區成立國有物業企業，提供老舊小區物業服務；對確實不具備條件的小區，由街道（鄉鎮）辦事處牽頭征求業主意見，可通過托管、社會組織代管、居民自管等方式進行管理；鼓勵對老舊小區物業服務開展補貼。加快推進物業管理服務信息化平臺建設，推進業主大會電子投票決策支持系統的建設和使用。

（九）實施連片改造

老舊小區改造區域劃分要對接城市規劃和控制性詳規，梳理老舊小區及周邊資源，通過拆除違建、打通圍墻、暢通微循環、設施共建共享等方式，將片區內有共同改造需求的獨棟、零星、分散樓房進行歸并整合。鼓勵對片區內距離相近或相連的老舊小區打破空間分割，拆除圍墻等障礙物，拓展公共空間，整合共享公共資源，進行集中連片整體改造。可在有條件的老舊小區內新建、改擴建用于公共服務的經營性設施，通過未來收益平衡老舊小區改造支出。鼓勵擬改造老舊小區與城市建設、舊城改造、棚戶區改造等項目捆綁打包，進行跨片區組合改造。連片改造應注重維護城市傳統風貌特色、地域特征和傳統街巷肌理，創新歷史城區、歷史文化街區、歷史建筑、風貌建筑保護利用方式，加強古樹名木和現有綠化成果保護。鼓勵行政事業單位、國有企業將老舊小區內或附近的存量房屋，提供給街道（鄉鎮）、社區用于小區養老托育、醫療衛生等用途。

（十）暢通資金供給渠道

加大政府支持力度。將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，積極爭取中央、省級補助資金，市、縣（市、區）人民政府對改造項目給予資金支持。國有住房出售收入存量資金可用于老舊小區改造， 通過發行地方政府專項債券籌集改造資金。按照“誰受益、誰出資”原則，在不同改造內容中明確居民出資責任和出資形式，鼓勵居民個人捐資、捐物、投勞。鼓勵社會資金參與社區養老、托育、助餐、超市、文體等公共服務設施建設改造和運營。積極探索通過政府采購、新增設施有償使用等方式，引導專業機構、社會資本參與城鎮老舊小區改造提質。鼓勵原產權單位出資參與改造。鼓勵金融機構支持改造。政策性銀行加大金融服務力度，開辟綠色辦貸通道，優化貸款流程和授信進度，提供信貸資金支持；商業銀行根據城鎮老舊小區改造資金需求特點，提供金融產品和服務。

（十一）拓展物業專項維修資金籌措渠道

結合老舊小區改造，開展維修資金的補建、續籌工作。未設立專項維修資金的老舊小區，應在改造方案中明確籌集專項維修資金的措施。可推行專項維修資金“即交即用即補”機制，優化維修資金使用審批流程。

三、實施保障

 （一）強化組織保障。市、縣（市、區）要建立政府主要負責同志親自抓、分管負責同志具體抓，部門各負其責、街道（鄉鎮）、社區協調的工作實施機制，負責城鎮老舊小區改造工作的組織協調和統籌調度。

 （二）堅持統籌規劃。市、縣國土空間總體規劃中要將老舊小區改造用地安排納入規劃。市、縣城鄉建設、自然資源和規劃部門要會同有關部門在調查摸底、征求意見的基礎上，共同組織編制老舊小區改造規劃、老舊片區改造實施方案，精準測算所需投資，科學劃分改造區域，合理拓展改造實施單元，著力促進老舊片區改造項目收支平衡，并組織有關部門進行聯合審查。對在小區內及周邊新建、改擴建社區服務設施的，在不違反國家有關強制性規范、標準的前提下，可適當放寬建筑密度、容積率等技術指標約束。

（三）加強稅費支持。專業經營單位參與政府統一組織的城鎮老舊小區改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發生的費用，可以作為該設施設備的計稅基礎，按規定計提折舊；所發生的維護管理費用，可按規定計入企業當期費用予以稅前扣除。在城鎮老舊小區改造中，為社區提供養老、托育、家政等服務的機構，相應服務所得收入免征增值稅，并減按90%計入所得稅應納稅所得額；用于提供社區養老、托育、家政服務的房產、土地，可按現行規定免征契稅、房產稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產登記費等。對危舊房改造項目，嚴格落實國家和省有關減免行政事業性收費和政府性基金等政策。

（四）落實用地保障。加強既有用地集約混合利用，在不違反規劃且征得居民同意的前提下，允許利用小區及周邊存量土地建設各類環境配套設施和公共服務設施，對利用小區內空地、荒地及拆除違法建設、拆危騰空土地加裝電梯或建設配套設施的，可不增收土地價款。城鎮老舊小區改造涉及利用閑置用房等存量房屋建設各類公共服務設施的，可在一定年期內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質手續。增設服務設施需要辦理不動產登記的，不動產登記機構應依法積極予以辦理。

 （五）加強評估激勵。市住建局每年組織對各市城鎮老舊小區改造工作情況進行績效評估，對工作突出的縣（市、區），按規定予以褒揚激勵。將城鎮老舊小區改造工作納入文明城市創建內容。

 （六）廣泛宣傳引導。廣泛宣傳城鎮老舊小區改造工作的重要意義、方法步驟和改造政策，充分調動群眾、專業機構、社會力量參與城鎮老舊小區改造工作的積極性、主動性。組織社區基層做好政策解讀和溝通解釋，發揮黨員模范帶頭作用，暢通參與渠道，及時回應社會關切，形成社會各界支持、居民積極參與的濃厚氛圍。

附件：主要任務責任分工

附件

主要任務責任分工